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SOCIÉTÉS DE BÂTIMENT
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See also:Les SOCIÉTÉS de BÂTI MENT, See also:le nom donné aux sociétés "afin d'augmenter, par les abonnements See also:des membres, des actions ou les fonds pour faire des avances aux membres sur les fonds de la société sur la propriété foncière perpétuelle See also:libre, le See also:copyhold, ou le See also:domaine loué à bail par l'hypothèque," peuvent "se terminer ou See also:constante" (See also:Loi de sociétés de bâtiment 1874, § 13). Une "terminaison" de la société est une "qui par ses règles doit se terminer à une date fixe, ou quand un résultat indiqué dans ses règles est atteint"; une société "permanente" est une "qui n'a pas par ses règles une telle date fixe ou résultat indiqué, auquel elle se terminera" (§ 5). Une description plus populaire de See also:ces sociétés les besocieties au See also:moyen de lesquels chaque See also:homme peut devenir "son propre propriétaire," leur See also:but See also: (2) ceux établis avant 1894 sous l'acte de 1836, qui ont été incorporés sous l'acte de 1874. (3) ceux qui ont été établis depuis que l'acte de 1874 a été passé. La première See also:classe agissent toujours au moyen d'administrateurs. De ces sociétés il y a seulement de 62 restants en existence, et leur nombre ne peut pas être augmenté. Les deuxièmes et troisième classes excèdent 2000 en nombre. Toutes les premières sociétés étaient "se terminant," se composant d'un nombre limité de membres, et se terminant dès que chaque See also:membre avait reçu la quantité convenue comme valeur de ses parts. Prenez, comme exemple typique See also:simple du fonctionnement d'une telle société, une que dont les parts sont £120 chacun, réalisable par des abonnements de See also:ROS par See also:mois pendant 14 ans. Quatorze ans s'avère justement presque être le See also: On l'a vu que ces sociétés se composent vraiment de deux classes des membres; que ceux qui ne s'inquiètent pas pour avoir, ou n'ont pas encore reçu, une avance sur la valeur hypothécaire ont mangé de seuls investisseurs, et qu'elle importe peu quand theycommence investissant, ou à les quels quantité; à tandis que ceux à qui avance ont été faits sont vraiment les débiteurs à la société, et les arrangements pour leur permettre de payer au loin leur See also:dette en See also:divers termes des années, selon leur convenance, seraient d'avantage eux-mêmes et la société. De en permettant à des membres d'entrer à tout moment sans en arrière-paiement, et en accordant des avances pour n'importe quelle See also:limite les années convenues, un apport continu des fonds, et des moyens continus de l'investissement profitable d'eux, seraient fixés. L'intérêt de chaque membre dans la société se terminerait quand sa part a été réalisée, ou sienne avance a payé au loin, mais la société continuerait les abonnements s'accroissants d'autres membres employés en faisant d'autres avances. Sous ce bâtiment de système les sociétés ont en grande See also:partie augmenté et se sont développées. Les commissaires royaux qui ont informé sur le sujet dans 1872 ont estimé tous les See also:capitaux des sociétés en 1870 à 17 millions, et leur revenu See also:annuel à 11 millions. Les retours plus complets, après obtenus, indiquent que c'était une sous-estimation. Une variété de la classe de terminaison des sociétés s'est réunie en même temps avec la faveur considérable sous le nom de "Starr Bowkett" ou sociétés "mutuelles", dont plus que See also:mille ont été établis. Ils ont différé de la société typique au-dessus de décrit, dans la contribution d'un membre qui n'avait pas reçu une avance étant beaucoup plus petite, alors que la quantité de l'avance était beaucoup plus grande, et elle était faite sans n'importe quel calcul d'intérêt. Ainsi une société a publié par exemple 500 parts, sur lesquelles les contributions devaient être 1s. 3d. par See also:semaine, et, par dès qu'une somme de £300 s'est accumulée l'a répartie par le See also:vote à un des actionnaires, à condition qu'il ait dû le rembourser sans intérêt des acomptes dedans à ou 122 ans, et en même temps maintenir ses part-contributions. Le destinataire chanceux de l'See also:appropriation était à la liberté pour la vendre, et fréquemment a fait ainsi à un bénéfice; mais (excepté des fines) aucun bénéfice celui qui ait été gagnée par ceux qui n'a pas réussi à obtenir une appropriation, et comme le nombre de membres réussis dans le vote doit nécessairement être See also:petit en années premières de la société, les autres n'est fréquemment devenu discontented et s'est retiré. Ces sociétés n'en pourraient pas emprunter l'argent, parce que car elles n'ont suscité aucun intérêt elles ne pourraient pas payer. Le plan a été après modifié en accordant les crédits alternativement par le vote et See also:vente, de sorte que par les primes ait payé en ventes (qui sont identiques en effet comme des paiements d'intérêt sur la quantité réellement avancée) que des bénéfices pourraient être gagnés pour les membres d'investissement. La formation des sociétés de See also:cette classe a cessé sur le dépassement de l'acte de 1894, par lequel le vote au See also:scrutin pour des avances a été interdit dans les sociétés ensuite établies. Une autre modification du plan "mutuel" devait faire tous les crédits par vente. L'effet de ceci devait apporter la société mutuelle de nouveau à la See also:forme See also:ordinaire; pour lui s'élève avec précision à la même chose pour un homme au salaire los. par mois sur un prêt de £õ pendant 14 années, quant pour qu'il emprunte une somme nominale de £84 pour la même période, remboursable de la même manière, mais pour permet £24 outre du prêt en tant que "offrir" à la vente. La seule différence entre les deux classes des sociétés est que l'intérêt que le membre paye à qui les offres pour son avance dépend de la quantité de concurrence à offrir, et n'est pas fixé par une règle de la société. Pendant plusieurs années le progrès des sociétés de bâtiment en général était régulier, mais là ne voulaient pas des signes que leur prospérité ait été unsubstantial. Une See also:pratique de recevoir des dépôts remboursables à l'See also:appel avait pris See also:naissance, qui doit mener à l'embarras où les fonds sont investis en prêts remboursables pendant un See also:long terme des années. On l'a conjecturé, si pas réellement connu, que beaucoup de sociétés ont eu de grandes quantités de propriété sur leurs mains, qui avaient été réduites dans la See also:possession en conséquence du défaut des emprunteurs en payant leurs acomptes. Une pratique avait également grandi d'établir les sociétés de See also:champignon, qui ont fait peu plus que des See also:honoraires de salaire aux instigateurs. Le système méchant du trafic des avances qui avaient été attribuées par le vote, près de apparenté au See also:jeu, a régné dans beaucoup de sociétés. Ces signes de faiblesse avaient été observés par le bien informé, et l'échec désastreux d'une grande société a incorporé sous l'acte de 1874, le libérateur, qui en fait avait See also:longtemps cessé de faire n'importe quelles affaires véritables de société de bâtiment, a accéléré la crise. La cette société avait dessiné des fonds à la quantité de "See also:Leber- davantage que million See also:sterling des personnes provident dans l'ator." toutes les classes la See also:population et toutes les parties du du See also:pays par les représentations specious, et avaient appliqué ces fonds pas au but légitime d'une société de bâtiment, mais à l'appui d'autres entreprises dans lesquelles les mêmes personnes ont été concernées qui étaient les directeurs actifs de la société. La conséquence était que le See also:groupe entier de soucis est devenu insolvable (oct. 1892), et les déposants de libérateur et des actionnaires ont été fraudés de chaque See also:penny de leurs investissements. Bon nombre d'entre eux ont souffert la grande détresse de la perte de leur épargne, et certains ont été absolument ruinés. Le résultat devait affaiblir la See also:confiance en sociétés de bâtiment généralement, et c'était très marqué dans le déclin See also:rapide de la quantité du See also:capital des sociétés de construction incorporées. De son See also:point plus élevé (presque 54 millions) a atteint en 1887, il est tombé à en-dessous de 43 millions en 1895. Sur quelques sociétés, qui avaient adopté le système de dépôt, une course a été faite, et plusieurs ne pouvaient pas la tenir. La société de See also:Birkbeck était pendant deux See also:jours assiégés par une See also:foule impatiente des déposants réclamant pour retirer leur argent; mais heureusement pour cette société, et pour les sociétés de bâtiment généralement, une partie très grande de ses fonds a été investie dans des titres convertibles facilement, et elle a été permise par cela signifie pour obtenir l'aide suffisante de la banque de l'Angleterre pour payer sans hésitation d'un moment chaque déposant qui a demandé son argent. Son crédit a été tellement fermement établi par ce des moyens que beaucoup de personnes ont cherché à payer l'argent dedans. A eu cette société très grande a succombé, les résultats aurait été désastreux au corps entier des sociétés de bâtiment. Comme le See also:cas s'est tenu, les moyens énergiques qu'il a adopté pour sauver son propre crédit réagi en faveur des sociétés généralement. Le désastre de libérateur a convaincu tout le monde que quelque chose doit être fait vers éviter de telles calamités à l'avenir. Le See also:gouvernement du See also:jour apporté dans une See also:facture dans ce but, et plusieurs membres privés ont également préparé measuresmost d'elles plus rigoureuses que la facture de gouvernement. Toutes les factures ont été mentionnées un comité choisi, dont M. See also:Herbert See also:Gladstone était le Président. Comme résultat des discussions du comité, la Loi de sociétés de bâtiment de 1894 a été passée. En attendant la droite Hon. W. L. See also:Jackson(afterwards See also:seigneur Allerton), un membre du comité, déplacé pour une adresse à la See also:couronne pour un retour de la propriété s'est tenue en possession en établissant des sociétés. C'était la première fois qu'un tel retour s'était appelé pour, et les directeurs des sociétés l'étaient offensé par beaucoup; il n'y avait aucun moyen d'imposer le retour, et la conséquence était que beaucoup de grandes sociétés ne l'ont pas faite, malgré des applications fréquentes. par le See also:conservateur. L'acte à condition que dorénavant toutes les sociétés incorporées fournissent des retours sous une forme prescrite, y compris des programmes montrant respectivement les hypothèques pour des montants excédant £5000; les propriétés dont les sociétés avaient pris la possession pendant plus de douze mois par le défaut des débiteurs; et les hypothèques qui étaient plus de douze mois dans l'arriéré de l'abonnement de remboursement. L'acte n'est pas entré en vigueur jusqu'au le 1er See also:janvier 1895, et le premier retour complet sous lui n'était pas dû jusqu'à 1896, quand il s'est avéré pour que les propriétés en possession à l'heure de retour de M. Jackson doivent avoir été comptées au moins See also:sept des millions et See also:demi dans les capitaux des sociétés. En quelques années après que le dépassement de l'acte les sociétés ait ramené leurs propriétés en possession de 14% de la totalité des hypothèques à 5%, ou, en d'autres termes, les a ramenés à un tiers de la quantité originale, de 74 millions à 21 millions. Bien que cette opération doive avoir été surveillée avec un certain See also:sacrifice dans beaucoup de sociétés, sur le tout l'équilibre du bénéfice a augmenté plutôt qu'a diminué. Ainsi cette fourniture de l'acte, bien qu'elle ait considérablement alarmé les directeurs des sociétés, était vraiment une bénédiction dans le déguisement. L'acte a également donné la puissance au conservateur, sur l'application de See also:dix membres, de commander une inspection des livres d'une société, mais il n'a pas conféré sur différents membres la droite d'inspecter les livres, qui auraient été plus efficaces. Il a autorisé le conservateur, sur the.application d'un cinquième des membres, pour commander une inspection sur le See also:serment dans les affaires d'une société, ou pour étudier ses affaires en vue de la See also:dissolution, et même dans certains cas pour procéder sans application des membres. Il lui a donné des See also:puissances suffisantes d'avoir See also:affaire avec une société qui sur une telle See also:recherche s'est avérée insolvable, et ceux-ci ont été exercés afin d'obtenir la dissolution bon marché et prompte de telles sociétés. Elle a également interdit le futur établissement des sociétés faisant des avances par le vote, ou personne à charge sur n'importe quelle See also:chance ou See also:sort, et si une méthode facile par laquelle les sociétés existantes pourraient discontinuer la pratique du vote au scrutin. Cette méthode a été adoptée dans quelques exemples seulement. L'acte, ou les circonstances qui ont mené à lui, a considérablement diminué le nombre de See also:nouvelles sociétés s'appliquant pour l'See also:enregistrement. Les See also:statistiques des sociétés de bâtiment appartenant à toutes les trois classes ont mentionné l'See also:exposition qu'il y avait sur le 31ème décembre 1904, 2118 sociétés en existence dans le royaume uni. De ces derniers, 2075, ayant 609.785 membres, a fait des retours. Leurs reçus bruts pendant l'exercice étaient £38,729,099, et la quantité avancée sur l'hypothèque pendant l'année était £9,589,864. Appartenir capital à leurs membres était £39,408,430, et l'équilibre non réparti to sur à du bénéfice £4,004,547. leurs responsabilités les déposants et d'autres créanciers étaient £24,838,290. pour rencontrer ceci qu'ils ont eu les hypothèques sur lesquelles £53,196,112 était dû, mais de ce £2,443,255 était les propriétés qui avaient été en possession plus qu'une année, et le £222,444 sur les hypothèques qui étaient tombées dans l'arriéré davantage qu'une année. Leurs autres éléments d'actif étaient £14,952,485, et certaines sociétés ont montré à un équilibre de déficit ce qui dans l'agrégat était £102,670. Par rapport à 1895, dans de le moment où les premiers retours ont été obtenus à partir unincorporated des sociétés, ces figures exposition une See also:augmentation du revenu de 30 %, des capitaux de 23 %, et des soldes bénéficiaires 46 %, et une diminution des propriétés la possession et les hypothèques dans l'arriéré de 14 % en neuf années. Les tous les capitaux et revenu sont plus de trois fois la quantité de l'évaluation conjecturale a fait pour 1870 par la commission royale. Elle n'est pas trop pour dire qu'un ofa See also:quart million de personnes ont été See also:permis au moyen de sociétés de bâtiment de aller bien aux propriétaires de leurs propres maisons. Ces dernières années, plusieurs rivaux aux sociétés de bâtiment ont pris naissance. 
Les caisses ont en grande partie commencé à investir leurs fonds en surplus en prêts aux membres selon le principe de société de bâtiment. Des sociétés industrielles et provident de terre et de bâtiment ont été formées. La législature a autorisé des autorités locales pour prêter l'argent aux classes ouvrières pour leur permettre d'acheter leurs logement-maisons. Le See also:lien et les sociétés d'investissement ont été formés sous les actes de compagnies, et sont sous aucune restriction quant au vote au scrutin pour l'appropriation. Tout ceux-ci n'ont encore eu aucun effet perceptible en test la croissance du See also:mouvement de société de bâtiment, et on ne le pense pas qu'elles feront de manière permanente ainsi. Colonies.In See also:britannique plusieurs des colonies britanniques, législation semblable à celle du pays de mère a été adopté. Dans See also:Victoria, l'Australie, une crise s'est produite, dans laquelle beaucoup de sociétés de bâtiment ont souffert sévèrement. Dans les autres colonies australiennes le mouvement de société de bâtiment a accompli le progrès, mais pas jusqu'à un degré très grand. Dans le dominion du Canada ces sociétés parfois s'appellent les "compagnies de prêt" et ne sont pas limitées dans leurs investissements aux prêts sur les immobiliers, mais environ 90 % de leurs avances sont sur cette sécurité. À l'issue de l'année 1904 leurs responsabilités à £13,000,000 excédé par actionnaires, et au public £21,000,000. Le capital non appelé était £5,000,000. La See also:balance des prêts courants était £28,000,000, et la propriété a possédé par le £7,000,000 excédé par sociétés. La Belgique, &c.In Belgique, la caisse d'épargne de gouvernement a le pouvoir de faire des avances de l'argent aux sociétés du crédit ou de la construction pour permettre à leurs membres de aller bien à des propriétaires des logement-maisons. L'avance est faite à la société à 3 ou parfois chez 24 % d'intérêt, et l'emprunteur paye à 4 %. dans la grande majorité de cas les effets d'emprunteur une assurance avec la caisse d'épargne de sorte que ses remboursements se terminent à sa mort. Sur le 31ème décembre 1903 presque 25.000 avances étaient dans le cours du remboursement. En Allemagne, des sociétés de construction sont identifiées comme forme de sociétés pour la débrouillardise, mais ne sont pas beaucoup en nombre, étant éclipsé par la grande organisation des sociétés de crédit fondées par Schulze-See also:Delitzsch. Dans d'autres pays il n'y a eu aucune législation spéciale pour des sociétés de bâtiment semblables à celle du royaume uni, et bien que les sociétés avec le même objet spécial existent probablement, l'information séparée en ce qui concerne elles n'est pas disponible. (E. W. B.) Les Etats-Unis. Le bâtiment et l'association de prêt "est un terme général appliqué aux Etats-Unis à de tels établissements comme des associations de prêt mutuelles, des associations d'aide de See also:ferme, des fonds de l'épargne et des associations de prêt, des banques coopératives, des sociétés d'investissement et de crédit immobilier coopératives, &c. Il est des sociétés anonymes, pour l'See also:accumulation de l'épargne, et pour prêter de l'argent aux maisons de construction. La première association de cette sorte aux Etats-Unis desquels il y a n'importe quel See also:disque a été organisée chez Frankford, une banlieue de See also:Philadelphie, sur le 3ème janvier 1831, sous le titre de l'association de bâtiment d'See also:Oxford Provident. Leur commencement permanent a eu See also:lieu entre 1840 et 1850. Les reçus ou le capital du bâtiment et de l'association de prêt se compose des paiements périodiques par les membres, intérêt et primes payées en empruntant des membres ou d'autres, acomptes périodiques fixes en empruntant des membres, fines des manques de payer de tels acomptes fixes, déchéances, honoraires les actions de See also:transfert, entrée, et tous les autres revenus ou paiements qui entrent dans le trésor See also:commun. Quand les paiements d'See also:acompte et les bénéfices de toutes les sortes égalent la valeur nominale de toutes les parts publiées, les capitaux, au delà des dépenses et des pertes, sont répartis parmi des membres, et ce des annulations de répartition la dette de l'emprunteur, d'alors que l'non-emprunteur est donné la quantité de ses actions. Un homme qui souhaite emprunter, a laissé nous indiquer, $$s000 parce que la construction d'une maison prend d'habitude cinq parts dans une association, dont chacune, quand il a payé tous les acomptes successifs là-dessus, sera en valeur $200, et il doit offrir la sécurité appropriée pour son prêt, habituellement le sort sur lequel il doit construire. L'argent d'n'est pas prêté à lui aux See also:taux réguliers d'intérêt, comme dans le cas d'd'un See also:mise vers le haut à l'enchère habituellement lors de la réunion ouverte à l'heure du paiement des droits, et de de un attribuer une caisse d'épargne ou toute autre institution financière, mais au membre offrant la prime la plus élevée. Pour fixer $$r000 emprunté, le membre donne à l'association une hypothèque sur sa propriété et met en See also:gage ses cinq parts des actions. Quelques associations, sur le moment où la demande de l'argent des actionnaires n'épuise pas l'excédent, prêtent leurs fonds aux actionnaires de personnes pas, de telles modalités et conditions comme peut être approuvé par leurs directeurs. Se trouve ci-dessus un danger, parce que de tels prêts sont parfois faits d'une manière spéculative, ou sur la valeur de terre insuffisante. Quelques associations font les prêts courants, ou les prêts sur les parts détenues par un actionnaire sans sécurité de immobiliers; celles-ci changent dans différentes associations, certaines qui appliquent les mêmes règles quant aux prêts de immobiliers. Pour décommander sa dette l'actionnaire paye constamment son mensuel ou les droits bimensuels, jusqu'au moment où ces paiements, plus l'accumulation des bénéfices par l'intérêt composé, mûrissent les parts à $200 , quand il rend ses parts, et la dette sur sa propriété est décommandée. Chaque membre d'un bâtiment et d'une association de prêt doit être un actionnaire, et le taux d'intérêt qu'un membre a dans un bâtiment de parts et association de prêt est indiqué par le nombre de parts qu'il détient, l'âge des parts, et leur valeur de maturation. La différence entre un actionnaire dans une telle association et une à une société ordinaire pour des affaires habituelles se situe dans le fait que dans le dernier le membre ou l'actionnaire achète ses actions et paye elle immédiatement, et n'est pas invitée en règle générale pour davantage de paiement; tous les bénéfices sur de tels See also:stocks sont reçus par les dividendes, la valeur des parts dépendant de l'opération réussie des affaires. Dans l'ancien l'actionnaire ou le membre paye une somme minimum stipulée, la parole $1, quand il prend son adhésion et achète une part des actions. Il continue à payer à a comme la somme chaque mois jusqu'à l'agrégat des sommes payées, accru par les bénéfices et tous autres See also:sources le de-revenu, les quantités à la valeur de maturation des actions, habituellement $200, quand l'actionnaire est autorisé entièrement mûrissant la valeur de la part et rend la même chose. Des parts sont habituellement publiées en série. Quand une deuxième série est publiée l'issue des actions de la première série cesse. Des bénéfices sont distribués et les pertes réparties avant qu'une See also:nouvelle série puisse il ont publié. La limite pendant laquelle une série est ouverte pour l'abonnement diffère, mais il se prolonge habituellement plus de trois ou six mois, et parfois une année. Quelques associations, habituellement connues sous le nom d'associations perpétuelles, publient une nouvelle série d'actions sans See also:souci de la période de la maturité des issues précédentes. Il est dans les habitudes dans de telles associations de publier une nouvelle série d'actions chaque année. Au lieu des parts qui sont payées dans acomptes payés par anticipation, quelques associations publient des des parts et des parts versées. Des parts payées par anticipation, connues également en tant que parts partiellement versées, sont publiées à un See also:prix See also:rigide par part à l'avance. Ils participent habituellement aussi entièrement aux bénéfices comme parts régulières d'acompte, et quand la quantité a à l'origine payé de telles parts, ainsi que les dividendes se sont accrus là-dessus, atteint la maturation ou valeur par, ils sont débarassés de la même manière en tant que parts régulières d'acompte. Quelques associations, au lieu de créditer tous les bénéfices faits sur cette classe des parts, permettent un taux fixe d'intérêt sur le See also:montant payé pour cette See also:fin à chaque période de See also:dividende, qui est payée comptant au See also:support en. Cet intérêt est alors déduit des bénéfices auxquels les parts ont droit, et le See also:reste est crédité aux parts jusqu'à une telle partie impayée des bénéfices, supplémentaire au montant à l'origine payé, d'égales la maturation ou de la valeur par. Des parts versées sont publiées sur le paiement la pleine maturité ou valeur par, de le moment où un certificat des actions versées est délivré, les propriétaires étant autorisés à recevoir comptant la quantité Iv. 2öf tous les dividendes avoués là-dessus, sujet à de telles conditions ou limitations comme peut être convenu. Ces parts participent parfois aussi entièrement aux bénéfices comme parts régulières d'acompte, mais dans la plupart des cas un taux fixe d'intérêt seulement est permis, les détenteurs les actions assignant habituellement à l'association bien aux bénéfices au-dessus de cette quantité. Des certificats des parts mûries sont également délivrés aux détenteurs les actions régulières d'acompte, qui préfèrent laisser leur argent avec l'association comme investissement. Avant de mûrir d'une part il a deux valeurs, l'exploitation ou la valeur comptable et la valeur de retrait. La valeur comptable est établie en ajoutant tous les droits qui ont été payés aux bénéfices qui se sont accrus; c'est-à-dire, c'est la valeur réelle d'une part à n'importe quel moment See also:particulier. La valeur de retrait est cette quantité de la valeur comptable que l'association est disposée à verser sur un actionnaire qui désire diviser son raccordement avec l'association avant que sa part soit mûrie. Quelques associations ne permettent pas à leurs membres de se retirer avant de mûrir de leurs parts. Puis la seule manière que un actionnaire peut réaliser sur ses parts est en les vendant à une autre personne à quelque prix il puisse obtenir. Il y a douze plans ou plus pour le retrait des fonds. Chaque association a de pleins règlements sur tous tels sujets. L'See also:achat d'une part See also: La plupart des bâtiment et associations de prêt confinent leurs opérations à une petite communauté, habituellement au comté dans lequel ils sont situés; mais certains d'entre eux opèrent une grande échelle, prolongeant leurs entreprises même au delà des frontières de leur propre état. Ces associations nationales sont prêtes à faire des prêts sur la propriété n'importe où, et vendent leurs parts à toute personne sans référence à sa résidence. Dans local'associatio.ns le montant See also:total de droits a payé dedans par les formes d'actionnaires la See also:base la distribution des bénéfices, alors que dans la plupart des associations nationales seulement une partie des droits payés dedans par les actionnaires est considérée dans la distribution. Par exemple, dans une association nationale les droits sont généralement les cents õ par part par mois, de l'où 8 ou aux cents sont portés à des fonds de dépenses, le reste étant crédité sur les fonds de prêt. Les fonds de dépenses créés ainsi sont perdus aux actionnaires, à moins que dans le cas de quelques associations qui portent unexpended des équilibres au See also:compte de pertes et profits des pertes et profits, et quelque bénéfices soient faits sont répartis sur la quantité de droits crédités aux fonds de prêt seulement. La création des fonds de dépenses dans les ressortissants a parfois été la source de désastre. La sûreté ou la sécurité dans des associations locales et nationales dépend principalement of de de l'intégrité avec laquelle leurs affaires sont conduites, et pas tellement de la forme organisation ou la méthode de distribution. Une partie du statesNew York, le Massachusetts, New Jersey, Ohio, l'Illinois, la Californie et associations othersbring de bâtiment et de prêt sous la même surveillance générale de la loi jetée autour des caisses d'épargne. Dans quelques états rien n'est officiellement connu d'eux au delà des formalités de leur incorporation. Cependant les affaires des associations sont conduites par les hommes non qualifiés comme banquiers, il pourtant rencontrent le succès rare. Les associations congédient si non réussies, mais quand ils congédient la grande perte ne se produit pas parce que les affaires entières de l'association se composent de ses prêts, et ces prêts sont à ses propres actionnaires, en règle générale, qui tiennent les valeurs sous leurs formes associées. Un bâti d'argent en See also:main est toujours petit, parce qu'il est vendu ou prêté aussi rapidement que payé dedans. Une association congédiée, donc, renvoie simplement à ses propres membres leur propre propriété, et mais peu de vraies pertes se produisent. L'investissement dans un bâtiment et une association de prêt est aussi le See also:coffre-fort presque absolument 770 qu'il peut être, parce que les droits mensuels et les bénéfices accumulés, qui donnent le capital réel de l'association, sont prêtés ou vendus, pendant qu'elle se nomme, par l'association aussi rapidement qu'ils s'accumulent, et sur les immobiliers ou sur les actions de l'association elle-même. Les occasions pour le détournement, donc, ou pour le rétrécissement des valeurs, sont réduites au minimum, et une sûreté presque absolue de l'investissement est fixée. La croissance de ces associations a été très rapide depuis 18ô, et à l'See also:ouverture du siècle peu disposé elles ont numéroté presque 6000. Le gouvernement fédéral, par le département du travail, fait une recherche sur le bâtiment et les associations de prêt, et édité son rapport en 1893. Tous les droits ont payé dedans sur des parts d'acompte se sont élevés alors à $450.667.594. Les affaires représentées par cette grande somme, conduite tranquillement, avec peu ou pas de publicité, et sans banquier expérimenté responsable, prouvent que les gens du commun, de leurs propres manières, sont tout à fait compétents pour prendre soin de leur épargne, particulièrement quand on lui a montré que mais See also:trente-cinq des associations alors en existence a rencontré une perte sèche après leur dernier exercice budgétaire, et que cette perte s'est élevée à seulement plus de $23.000. Le numéro de bulletin ainsi (See also:mai 1897) du département des États-Unis du travail a contenu un calcul des affaires à cette date, basé sur les rapports de tels états comme étaient disponibles. Ce calcul a montré une croissance de presque chaque See also:article. Pendant les années de la fin de dépression avec 1899 la croissance du bâtiment et des associations de prêt était naturellement plus lente que dans des périodes prospères. Voir le neuvième rapport annuel annuel des Etats-Unis. See also:Commissaire (des 1893) bulletins de travail, numéro ainsi (mai 1897), du département du travail; See also:Edmund Rigley, comment contrôler les associations de bâtiment (1873); See also:Seymour droit, un traité sur les sociétés d'investissement et de crédit immobilier de coopération (New York, 1891); See also: D. L'information et commentaires additionnelsIl n'y a aucun commentaire pourtant pour cet article.
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