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PROPRIÉTAIRE ET LOCATAIRE
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PROPRIÉTAIRE ET See also:LOCATAIRE . Dans la See also:loi romaine, See also:le rapport du propriétaire et le locataire ont résulté du See also:contrat de laisser et de louer (conductio de locatio), et ont existé également avec See also:des incidents spéciaux, See also:sous See also:les formes de See also:tenure connues sous le nom de bail à long terme d'emphyteusisthe du precarium See also:romain de lawand, ou la See also:location à la volonté (voir la LOI ROMAINE). La loi de la loi d'England.The d'Englandand les See also:lois de l'Ecosse et de l'Irlande sont conformes à elle sur ceci pas pointrecognizes aucune propriété privée absolue de See also:terre. Le propriétaire See also:absolu et final de toute la terre est la See also:couronne, et l'intérêt le plus élevé qu'un sujet peut tenir le thereinviz. un See also:domaine dans des simpleis d'See also:honoraires seulement une location. Mais cet See also:aspect de la loi, en vertu laquelle le propriétaire, autre que la couronne, est lui-même toujours un locataire, See also:tombe au delà de la portée de l'See also:article actuel, qui est limité à See also:ces possessions qui résultent de la location et du crédit-bail de la terre. Le rapport légal du propriétaire et du locataire est constitué par une location, ou un See also:accord pour une location, par tâche, par See also:attornment et par effet d'estoppel. Et d'abord d'une location et d'un accord de baux pour une location. Toutes sortes d'intérêts et propriété, si corporel, comme des terres ou des bâtiments, ou incorporel, comme des droites de terrain communal ou de la manière, peut être laissez. L'See also:acte 1898 de Benefices, cependant, interdit maintenant la See also: Mais il y a un See also:certain nombre de droit coutoumier et de See also:qualifications et d'exceptions statutaires. Une location par ou à un See also:enfant en See also:bas âge est voidable à son See also:option. Mais des See also:puissances étendues du crédit-bail la propriété des See also:enfants en bas âge ont été créées par l'acte arrangé 1877 de domaines et l'acte arrangé 1882 de terre. Une personne d'esprit défectueux peut accorder ou prendre une location s'il est capable de se contracter. Des baux peuvent être faits au nom du lunatics sujet à la See also:juridiction dans le lunacy sous les dispositions de la Loi 1890 de Lunacy et de la Loi arrangée 1882 de terre. Une location mariée de bidon de femme sa "propriété séparée" indépendamment ou sous des Lois de la propriété des femmes mariées, comme si elle étaient une femme célibataire (plante du See also:pied de feme). En ce qui concerne l'autre propriété, l'accord de son See also:mari est généralement nécessaire. Un étranger était, au droit coutoumier, incapable d'être un bailleur ou un locataire. Mais ce disqualification est enlevé par l'acte 1870 de See also:naturalisation. La droite de traiter la propriété d'une condamnation tandis qu'il subit la See also:phrase (mais pas tandis qu'il est hors de See also:prison sur le congé) est, par la Loi 1870 de déchéance, investie dans son See also:administrateur. Les baux par ou à des sociétés doivent être par contrat sous leur See also:joint See also:commun, et les puissances de crédit-bail des sociétés ecclésiastiques sont sujettes en See also:particulier à des restrictions statutaires compliquées qui ne peuvent pas ici être examinées (voir le See also:Phillimore, Eccl. Loi, 2ème ED, p. 1281). Des puissances du bâtiment d'See also:octroi et d'autres baux ont été conférées par la législation See also:moderne sur des sociétés municipales et d'autres authorites locaux. Une personne ayant un intérêt pour la terre peut, en général, créer un intérêt valide seulement jusqu'au degré de cet intérêt. Ainsi un locataire pendant des années, ou même d'année en année seulement, peut se tenir à son See also:tour comme propriétaire à un autre locataire. S'il professent, cependant, pour créer une location pendant une période plus See also:longtemps que See also:cela auquel son propre intérêt se prolonge, il ne donne pas de ce fait à son locataire un intérêt disponible contre l'See also:homme de reversioner ou de See also:reste. L'intérêt de la sous locataire expirera avec l'intérêt de la personne qui l'a créé. Mais comme entre la sous locataire et son bailleur immédiat le subtenancy sera bon, et devrait-il l'intérêt du bailleur deviennent plus See also:grand qu'il était quand le subtenancy a été créé la sous locataire See also:aura l'See also:avantage de lui. De son côté, encore, la sous locataire, en acceptant See also:cette position, est estopped de nier que le See also:titre de son bailleur (celui qui il soit) est bon. Il y a également des règles de loi spéciales concernant des baux par des personnes ayant seulement un intérêt limité pour la propriété louée, par exemple un locataire pendant la vie sous les actes arrangés de terre, ou un débiteur hypothécaire ou un créancier hypothécaire. Les Letting.To constituent le rapport du propriétaire et du locataire en See also:mode à l'étude, il est nécessaire non seulement qu'il devrait y avoir des parties capables d'entrer dans le contrat, mais qu'il devrait y avoir laisser, à la différence d'un See also:seul accord laissent, et que le droit transporté devrait être un juste à la See also:possession exclusive du sujet de laisser et pas d'un See also:permis See also:simple pour l'employer. Si un See also:instrument particulier est une location, ou un accord pour une location, ou un permis See also:nu, est une question que la réponse à laquelle dépend largement des circonstances de différents See also:cas; et le contrat exprès de seule règle générale ou implicitement, comme où des lieux sont occupés avec le consentement du propriétaire, mais sans rien expriment ou ont impliqué l'accord quant à la durée de la location, ou où une See also:maison est See also:loyer prêté librement par une personne à l'autre. Une location à la volonté est déterminée par l'une ou l'autre See also:partie aliénant son intérêt dès qu'un tel aliénation viendra à la See also:connaissance de l'autre. (vi.) La location au locataire de Sufferance.A qui hérite la possession par une See also:cession légale, mais "tient l'excédent" ou continue en possession après que son domaine soit fini, serait un "locataire à la tolérance." Correctement parlant, la location à la tolérance n'est pas une location du tout, puisque si le propriétaire approuve dans elle, ce devient une location à la volonté; et elle doit être considérée simplement comme fiction légale qui a empêché le propriétaire légitime de traiter le locataire en tant que transgresseur jusqu'à ce qu'il lui-même ait fait à une entrée réelle dessus ou ait apporté une See also:action pour récupérer la terre. La détresse pour l'acte 1737 de loyer, cependant, permet à un propriétaire de récupérer le See also:double loyer d'un locataire qui tient avoir plus d'ensuite lui-même la See also:notification donnée de stopper; tandis qu'un autre See also:statut dans le règne de l'acte 17ómakes de propriétaire et de locataire de See also:George H.the un locataire qui reporte après réception d'une notification de son propriétaire exposé jusqu'au degré du double la valeur des lieux. Il n'y a aucune location par tolérance contre la couronne. est ce dans une location là doit être une expression d'See also:intention de la See also:part du bailleur de transporter, et du locataire à accepter, de la possession exclusive de la chose laissée pour la See also:limite prescrite et sur les conditions prescrites. Le propriétaire ne doit pas partie avec la totalité de son intérêt, puisque, s'il ainsi, l'instrument n'est pas une location mais une tâche. Là où un locataire entre aux termes d'un accord pour une location et paye le loyer, l'accord sera considéré comme une location d'année en année; et si l'accord est un dont l'exécution spécifique serait décrétée (c.-à-d. s'il contient un contrat complet entre les parties et le satisfait le provisionsto soit immediatelyof remarquable le statut des fraudes, et si, dans toutes les circonstances, son application est juste et équitable), le locataire est traité en tant qu'ayant une location pour la limite fixée dans l'accord du See also: (ii.) la location pendant des années, c.-à-d. pour une limite de location de years.This est créée par un contrat exprès entre les parties et jamais implicitement, comme dans le cas de la location d'année en année et de la location à la volonté. Ici la location finit sur l'échéance de la limite prescrite, sans notification de stopper ou n'importe quelle autre formalité. (iii.) location d'année à l'année -- cette location peut être créée par accord exprès entre les parties, ou implicitement comme, par exemple où une personne écrit et paye le loyer sous une location pendant des années, videz par loi ou par le statut, ou sans n'importe quel location ou accord réel, ou prises plus d'après la détermination d'une location si pendant des années ou autrement. En l'See also:absence de l'accord exprès ou de la disposition faite sur commande ou statutaire (comme est fait par la Loi 1883 d'exploitations agricoles), une location d'année en année est déterminable sur la moitié du préavis par d'année expirant après une certaine année en cours de la location. Là où il n'y a aucune See also:condition exprès créant une location annuelle, si les parties se sont contractées que le locataire peut être dispossessed par une notification donnée à tout moment, effet seront données à cette disposition. La See also:doctrine de droit coutoumier d'un préavis de six mois étant exigé pour terminer une location d'année en année d'une See also:succession corporelle, ne s'applique pas à une succession incorporelle telle qu'une droite de tirer. (iv.) Les locations pour un Periods.Closely plus court se sont associées aux locations d'année en année sont de See also:divers autres locations pendant des périodes plus courtes que yearweekly, mensuelles ou trimestrielles. Les questions d'importance considérable se posent fréquemment quant à la notification nécessaire pour terminer des locations de ce caractère. L'issue est une du fait; la date à l'où le loyer est payable est une circonstance matérielle, mais lui peut être dite généralement que la notification d'une See also:semaine devrait être donnée pour déterminer une location hebdomadaire, un mois pour déterminer une location mensuelle, et un See also:quart pour déterminer une location trimestrielle. Elle est principalement en liaison avec laisser des logements, les appartements, &See also:amp;c., que les locations de cette See also:classe surgissent (voir les APPARTEMENTS, la LOCATAIRE ET LES LOGEMENTS). (v.) la location à la location de Will.A à la volonté est une qui supporte à la volonté des parties seulement, c.-à-d. à la volonté de tous les deux, pour si une cession soit faite pour se tenir à la volonté du bailleur, la loi implique qu'elle est à la volonté du locataire également et See also:vice versa. N'importe quel signification d'un désir de terminer la location, qu'exprimé comme la "notification" ou pas, l'apporte à une extrémité. Cette See also:forme de location, comme la location d'année en année, peut être traitée l'un ou l'autre près Form d'un Lease.The les éléments que d'une location sont les parties, les considérants (si nécessaire) visant des sujets tels que le titre du bailleur; la cession ou laisser réel (le mot "cession" est d'See also:habitude employé, mais n'importe quelle limite manifestant une intention exprès de faire laisser actuel est suffisante); les See also:colis dans lesquels l'ampleur des lieux demised est énoncés; le habendum (qui définit le commencement et la limite du, de location), le reddendum ou la réservation du loyer, et les engagements et les conditions. L'acte 1881 de See also:Conveyancing fournit que, en ce qui concerne des transports suivants à 1881, à moins qu'une intention contraire soit exprimée, une location d'"terre" doit être considéré inclure tous les bâtiments, See also:montages, les servitudes, &c., appartenant à lui; et, s'il y a des maisons ou d'autres bâtiments sur la terre demised, toutes les dépendances, les constructions, &c., doivent passer avec la location de la terre. Des droites que le propriétaire désire maintenir au-dessus des terres a laissé sont exceptées ou réservées. Les droites sportives passeront au locataire à moins que réservé (voir les lois de See also:JEU). Une concession ou une réservation des mines confère d'une façon générale, ou des réservations, une droite de travailler les mines, sujet à l'engagement de laisser un appui raisonnable sur la surface pendant qu'elle existe à l'See also:heure de la concession ou de la réservation. Il n'est pas nécessaire qu'une location devrait être datée. En l'absence d'une date, il entrera en vigueur du See also:jour de la livraison. Des engagements dans Leases.These peuvent être rudement divisés en quatre groupes: (i.) l'engagement implicite de Covenants.A serait implicite quand il est augmenté implicitement de la loi sans rien disposition exprès étant dirigée vers lui dans la location. Ainsi un locataire est sous une obligation implicite de traiter les lieux demised dans a locataire-comme ou "mari-comme" la façon, et encore, où dans une location par contrat le mot "cession" est employé, le bailleur s'engage probablement impliedly pour son propre titre et pour le See also:plaisir silencieux des lieux par le locataire. (ii.) "habituel" Covenants.Where un accord pour un louer indiquer seulement tel essentiel condition comme paiement loyer, et ou mentionner aucun autre limite, ou fournir que louer contenir "habituel" engagement, partie être autoriser pour avoir insérer dans louer faire en vertu accord tel autre disposition comme être "habituel" dans bail propriété même caractère, et dans même See also:zone, non être disposition tendre pour abréger ou qualifier légal incident domaine prévoir pour être accorder locataire. La question quels engagements sont "habituels" est une question de fait. Un engagement par le bailleur, limité à ses propres actes et à ceux des personnes réclamant sous ou par lui, pour "le plaisir silencieux" par le locataire du demised des lieux, et des engagements par le locataire pour payer le loyer, pour payer des impôts, à moins que comme la chute sur le propriétaire, maintenir les lieux dans la réparation, et permettre au propriétaire d'écrire et See also:regarder l'état des lieux puissent être pris en tant qu'exemples typiques des engagements "habituels". Des engagements par le locataire à construire et la réparation, à ne pas assigner ou l'underlet sans permis, ou à assurer, ou ne pas continuer un See also:commerce particulier sur les lieux a loué, ont été tenus pour pas pour "habituels." Là où l'accord prévoit l'insertion dans la location des engagements "appropriés", de tels engagements seulement sont aigus à comme sont calculés pour fixer le plein effet du contrat, et un engagement contre la tâche ou sous-laisser ne serait pas d'habitude inclus. (iii.) on dit que les engagements fonctionnant avec l'engagement de Land.A "fonctionnent avec la terre" quand les droits et devoirs qu'elle crée ne sont pas simplement personnels aux parties immédiates (dans ce cas un engagement serait l'"See also: Mais les cessionnaires des deux parties ont été placés sur la même pose par un statut d'See also: Le See also:courant plus fort de l'autorité moderne est en faveur des propriétaires et pas en faveur de limiter la signification des engagements de cette classe. Il peut ajouter que, si un locataire s'engage pour payer des taux et des impôts, aucune See also:demande par le See also:collecteur n'est apparemment nécessaire pour constituer une See also:infraction de l'engagement; là où un taux est dûment fait et édité c'est le See also:devoir des parties évaluées pour chercher le collecteur et pour le payer. Des droites et les responsabilités mutuelles du propriétaire et du Tenant.These sont largement réglées par les engagements de la location. (I.) De propriétaire le covenantsand généralement, en l'absence d'une telle clause conditionnelle, un engagement sera impliqué du fait de laisser que le locataire aura le plaisir silencieux des lieux pendant le temps convenu. Cet engagement rend le propriétaire responsable de n'importe quelle See also:expulsion légale du locataire pendant la limite, mais pas de l'expulsion injustifiée à moins qu'il soit lui-même le See also:faux-doer ou se soit expressément rendu responsable des expulsions de toutes les sortes. Il peut noter ici qu'au droit coutoumier aucune location pendant des années n'est complète jusqu'à ce que l'entrée réelle ait été faite par le locataire. Jusqu'à puis, il a seulement un droit de termini d'entrée ou d'interesse. (ii.) le locataire, sur sa partie, est présumé pour s'engager à employer la propriété d'une façon raisonnable, selon les buts pour lesquels elle était a laissé, et à faire des réparations raisonnables. Réparations. Un propriétaire n'est pas présumé pour s'être engagé à mettre les lieux dans la réparation, ni à exécuter des réparations. Mais les engagements respectifs des parties où les réparations sont, pendant qu'elles sont toujours dans les baux pendant des années, le sujet de l'engagement exprès, peuvent changer indéfiniment. L'obligation est généralement imposée au locataire de maintenir les lieux dans le "bon état" ou "la réparation tenantable." La quantité et la qualité des réparations nécessaires pour accomplir l'engagement sont toujours relativement à l'âge, à la classe et à l'état des lieux à l'heure de la location. Un locataire n'est pas responsable, sous un tel engagement, parce que la détérioration due à la diminution en valeur provoquée par See also:faute de temps ou par les éléments. Là où il y a un engagement sans réserve à réparer, et les lieux pendant la location sont brûlés vers le bas, ou détruits par une autre calamité inévitable, le locataire est lié à la reconstruction et les reconstitue à ses propres frais, même bien que le propriétaire a sorti une See also:politique sur son propre See also:compte et a payé par la See also:compagnie d'assurance en ce qui concerne elle. Un engagement à maintenir dans la réparation exige du locataire de mettre les lieux dans la réparation s'ils sont hors d'elle, et de les maintenir en cette condition jusqu'et à la See also:fin de la location. Une infraction de l'engagement à la réparation donne au propriétaire une action pour les dommages qui seront mesurés par les dommages estimés au retour si l'action soit apportée pendant la location, et par la See also:somme nécessaire pour exécuter les réparations, si l'action soit apportée plus tard. (iii.) l'utilisateur inexact des lieux à l'ihjury du reversioner est de rebut (q.v.). (iv.) les engagements par les locataires pour assurer les lieux et pour les garder des assurés sont également terrain communal; et si les lieux sont laissés non assurés pour la plus petite partie de la limite, bien qu'il n'y ait aucun dommage par le feu, l'engagement est cassé. (v.) Des engagements pour soutenir et payer des taux et des impôts ont été discutés ci-dessus. (vi.) Quant à l'obligation du locataire de payer le loyer, voir le LOYER. La tâche, Attornment, rapport d'Estoppel.The de propriétaire et de locataire peut être changée ou volontairement, par l'acte des parties, ou involontairement, par l'opération de la loi, et peut également être dissoute. Le mode principal du changement volontaire est une tâche par le locataire de sa limite ou par le propriétaire de son retour. Une tâche qui crée le rapport du propriétaire et du locataire entre le bailleur ou le locataire et le cessionnaire, doit être par contrat, mais l'See also:acceptation par un propriétaire de loyer d'un locataire sous une tâche inadmissible peut créer une location implicite d'année en année; et pareillement le paiement du loyer par un locataire peut s'élever à une See also:reconnaissance du titre de son propriétaire. C'est une forme de location par effet d'estoppel. Le principe de toutes les locations de cette sorte est que quelque chose a été faite par la partie estopped, s'élevant à une See also:admission à la laquelle il ne peut pas être permis de contredire "Attornment," ou l'accord par un locataire de aller bien au locataire à un nouveau propriétaire, est un terme maintenant souvent employé pour indiquer une reconnaissance de l'existence du rapport du propriétaire et du locataire. Il peut noter que c'est toujours le terrain communal à insérer dans des contrats d'hypothèque ce qui s'appelle une "clause d'attornment," par ce que le locataire d'"attorns" de débiteur hypothécaire au créancier hypothécaire, et le dernier acquiert sur quoi une See also:puissance de la détresse comme sécurité additionnelle. Si les terres assignées sont situées dans See also:Middlesex ou Yorkshire, la tâche devrait être enregistrée sous l'See also:enregistrement de Middlesex ou les Lois d'enregistrements de Yorkshire, selon les circonstances; et la disposition semblable est maintenant prise pour l'enregistrement par un cessionnaire de son titre sous les Lois de See also:transfert de terre 1875 et 1897. La forme d'Underlease.Another de changement d'un contrat de location est une sous-location, qui diffère de la tâche dans le thisthat que le bailleur partie avec une partie de son domaine au See also:lieu de, comme dans la tâche, avec la totalité de lui. Il n'y a aucun privity de contrat entre un underlessee et le propriétaire supérieur, mais le dernier bidon imposent contre les anciens engagements restrictifs desquels il a eu la notification; c'est le devoir de l'underlessee pour s'informer que quant aux engagements de la location originale, et, s'il écrit et prend la possession, il sera considéré comme avoir eu la pleine notification de, et près lié, ces engagements. La See also:faillite, contrat de Death.The de location peut également être changée par opération de loi. Si un locataire deviennent en faillite, son intérêt See also:passe à son administrateur dans bankruptcyunless, de même que fréquemment le cas, les marques de location l'occurrence de cette éventualité déterminent la location. Ainsi, sur la mort d'un locataire, son intérêt passe à ses représentants légaux. La See also:dissolution de Tenancy.Tenancy est dissoute par l'échéance de la limite pour laquelle elle a été créée, ou par la déchéance d'intérêt du locataire sur la terre de l'infraction d'une certaine condition par le locataire et la ré-entrée par le propriétaire. Une infraction de condition peut, cependant, être écartée par le propriétaire, et la législature a fait le nécessaire pour le See also:soulagement du locataire à partir des conséquences de telles infractions dans certains cas. Le soulagement de la déchéance et des droites de la ré-entrée sont maintenant réglés principalement par les actes de Conveyancing 1881 et 1882. Sous ces actes une droite de ré-entrée ou déchéance ne doit pas être exécutoire à moins qu'et jusqu'à ce que le bailleur ait fait sur le locataire une See also:mise en See also:demeure écrite indiquant l'infraction de l'engagement ou la condition s'est plainte de, et exigeant de lui de remédier à d'elle ou de faire la See also:compensation, et de cette demande dans un temps raisonnable n'a pas été satisfait à; et quand un bailleur se poursuit pour imposer une telle droite la See also: Une location peut également être déterminée par See also:fusion, c.-à-d. où plus grand et moins de domaine coïncident et se réunissent dans un et la même personne, sans n'importe quel domaine intermédiaire, as, par exemple, quand un locataire pendant des années obtient les honoraires simples. Il peut également y a une reddition, ou volontaire ou par l'opération de la loi, qui déterminera une location, l'as, par exemple, quand un locataire est partie à un certain acte, dont la validité il est légalement estopped de nier et qui n'aurait pas été valide a fait continuer la location pour exister. La terre, sur l'expiration de la location, devient au droit coutoumier la propriété absolue du propriétaire, n'importe comment elle a pu avoir été changée ou améliorée pendant le métier. Dans certains cas, cependant, la loi a distingué entre les réclamations de contestation du propriétaire et du locataire. (1) en ce qui concerne les montages (qui peuvent être sous peu définis comme mobiliers amovibles ainsi être apposés au See also:sol quant à la partie devenue en), le locataire peut parfois les enlever, par exemple quand ils ont été apportés sur les lieux pour en utilisant dans les affaires (voir les MONTAGES). (2) en ce qui concerne des fruits naturels, c.-à-d. les bénéfices de la terre semée, un locataire peut avoir droit à ces derniers dont la limite vient comité technique une extrémité par se produire d'une éventualité incertaine (voir l'EMaLEMENTS). (3) une droite semblable est très généralement identifiée par See also:coutume dans les locataires dont la limite expire normalement. La coutume de la zone, en l'absence des conditions entre les parties, serait importée dans leur locataire de contractthe sortant sur les mêmes conditions en lesquelles il est venu. Un tel droit usuel de locataire surgit seulement à l'expiration de la location, et sur l'exécution substantielle des engagements; et est renoncé si le locataire abandonne sa location pendant la limite. Le droit de locataire est assignable, et passera sous une See also:attribution d'"tous les domaine et intérêt" du locataire sortant dans la See also:ferme. Mais, à les exceptions remarquables, la terre en son état amélioré passe au-dessus de au droit coutoumier au propriétaire. Le locataire a pu s'être ajouté à sa valeur par des bâtiments, par le travail appliqué à la terre, ou par l'utilisation de fertiliser les See also:engrais, mais, celui qui soient la quantité de la valeur additionnelle, il ne a droit à aucune compensation quoi que. C'est encore une question que les parties peuvent, si elles svp, régler pour lui-même. Thelaw quant à Ejectment est traité de dessous ce titre. Provisions.Reference statutaire peut être fait, en conclusion, à quelques statuts modernes qui ont affecté la loi du propriétaire et du locataire. La Loi 1908 (qui d'exploitations agricoles abroge les Lois d'exploitations agricoles de 1883, de 1900 et de 1906) donne au locataire agricole un droit à la compensation pour (I.) certaines améliorations indiquées apportées par lui avec le consentement précédent du propriétaire dans l'écriture; et (ii.) certaines autres classes des améliorations bien que le consentement du propriétaire n'ait pas été obtenu. Comme exemples de la classe (I.) peut être le mentionederection ou l'agrandissement des bâtiments, fixation des pâturages permanents, faisant des jardins ou des barrières, de la See also: Les sections importantes de ces actes ont été incorporées dans l'acte 1908, S. 42 d'exploitations agricoles. La location originale de Scots Law.The dans la loi de Scots a pris la forme d'une concession par le propriétaire ou le bailleur. Mais, avec la See also:civilisation avançante et l'See also:augmentation conséquente du nombre de conditions à imposer aux deux parties, les baux sont devenus les contrats mutuels, bilatéraux sous la forme. La loi de l'Ecosse quant au propriétaire et au locataire peut être considérée au-dessous de deux têtes principales: I. Baux ordinaires, droit et statutaire coutoumiers; II. Construisant ou les baux à long terme. I. L'See also:ordinaire loue, droit coutoumier et la location verbale de Statutory.A pendant une année est bonne. Une telle location pour plus qu'une année n'est pas efficace même pendant une année, excepté où le locataire a pris la possession. Au droit coutoumier, alors qu'une location liait sur le donateur et ses héritiers, il n'était pas bon contre "les successeurs singuliers," c.-à-d. des personnes acquérant par l'See also:achat ou See also:adjudication, et le locataire était exposé à être éjecté par de telles personnes, à moins que (une précaution habituellement prise) le sasine des sujets demised ait été expressément conféré sur lui par la location. Pour obvier à cette difficulté, la Loi 1449, C. 
18, de Scots a fait la possession des sujets de la location équivalente au sasine. Cet établissement s'applique aux baux des sujets agricoles, maisons, See also:moulins, pêche et celui qui est annexum de fundo; à condition que (a) la location, lorsque pendant plus d'une année, doive être dans l'écriture, (b) elle doit être définie quant au sujet, le loyer (qui peut se composer de l'See also:argent, du See also:grain ou des services, si le reddendum n'est pas illusoire) et la limite de la durée, (c) possession doit suivre sur la location. Des puissances spéciales d'accorder des baux sont conférées par le statut sur des administrateurs. (Loi 1867 de See also:confiances [ Ecosse ], s. 2), bonis de curatores (Loi juridique 1889 de facteurs [ Ecosse ]) et les héritiers de nécessitent (le See also:cf. nécessitent la Loi 1882, solides solubles. 5, 6, 8, 9). Les conditions requises des baux statutaires, dernières, sont semblables à ceux imposées en Angleterre aux locataires pendant la vie par la terre arrangée agit (V. See also:sup. p. 3). Le loyer stipulé pour ne doit pas être illusoire, et doit See also:assez représenter la valeur des sujets loués, et la limite de la location ne doit pas être excessive (quant au loyer généralement, voir le LOYER). Une vie-renter peut seulement accorder une location qui est efficace pendant la subsistance du vie-loyer. Il n'y a pratiquement aucune See also:limitation, mais de volonté des parties, quant aux personnes à qui on peut accorder une location. Une location accordée à un locataire de nom passera, sur sa mort pendant la subsistance de la limite à sa héritier-à-loi, même si la location ne contient aucune destination aux héritiers. Les droites et les engagements du bailleur et du locataire (par exemple quant à l'utilisation du produit, le paiement du loyer, la possession silencieuse des sujets demised, et quant au paiement des taux et des impôts) avant semblable aux ces exister en vertu de la loi anglaise. Une location agricole pas , indépendamment de la condition, conférer bien pour tuer le jeu, autre que des lièvres et des lapins (quant à ce que, voient le jeu au sol agir 188o, et des LOIS de JEU) ou toute droite de la pêche. Un locataire n'est pas autorisé, sans consentement du propriétaire, à changer le caractère des sujets demised, et, excepté sous une location agricole, il est lié pour stopper les lieux sur l'expiration de la location. Dans le cas des baux urbains, cependant, ejectment (q.v.)called dans la loi de Scots "See also:enlevant" ne sera pas autorisé à moins que le locataire ait reçu l'See also:avertissement de 40 jours avant la limite du déplacement. En l'absence d'une telle notification, les parties sont tenues, s'il n'y ait rien dans leur conduite ou dans la location contradictoire avec cette présomption, pour remplacer leur accord en tous ses termes, et ainsi de See also:suite d'année en année jusqu'à ce que la notification due soit donnée. Ceci s'appelle "la relocalisation tacite." Une location peut être transmise (I.) d'"assignation," intimated au propriétaire, et a suivi de la possession de la part du cessionnaire; (ii.) par sous-location -- l'effet dont est équivalent à cela de la sous-location dans la loi anglaise; (iii.) par succession, en date de l'héritier d'un locataire; (iv.) dans le cas des exploitations agricoles, par le See also:legs (acte d'exploitations agricoles [ Ecosse ] 1883, s. 29). Une location se termine (I.) par l'expiration de sa limite ou par l'avantage pris par la partie en laquelle la faveur elle est stipulée, d'une "coupure" dans la limite; (ii.) par l'occurrence d'une "irritation" de la terre de la déchéance, conventionnelle, ou statutaire, par exemple où le loyer d'un locataire est dans l'arriéré, ou de lui n'enlève pas sur l'échéance de sa location (Loi de See also:Sederunt, 14ème de déc. 1756: Acte d'exploitations agricoles 1883, s. 27); (iii.) par la faillite ou l'insolvabilité du locataire, à l'option du propriétaire, si elle est ainsi stipulé dans la location; (iv.) par la destruction, par exemple par le feu, du sujet loué, à moins que le propriétaire soit lié pour le reconstituer. Accomplissez la destruction du sujet loué, par exemple où une maison est brûlée vers le bas, ou une ferme est réduite à la "stérilité" par l'See also:inondation ou l'See also:ouragan, décharge le locataire de l'obligation de payer le loyer. L'effet de la destruction partielle a provoqué une certaine incertitude "que la distinction semble être que si la destruction soit permanente, bien que partielle, l'échec du sujet laissait donnera le soulagement en autorisant le locataire à renoncer à la location, à moins qu'une déduction soit permise, mais que si elle soit simplement provisoire ou occasionnelle, il ne aura pas droit le locataire au soulagement" (Prin de Bcll. les baux agricoles de S. 1208). contiennent habituellement les dispositions spéciales quant à l'See also:ordre de l'emblavage, du bas approprié de la ferme, et des droites du locataire entrant et sortant en ce qui concerne la récolte manière-allante. Là où le loyer est en argent, il est généralement payable chez Whitsunday et Martinmasthe deux "des See also:limites légales." Parfois les conditions de paiement sont avant que la récolte soit récoltée, parfois après "les limites stipulées ainsi s'appellent 'les termes conventionnels '; le loyer payable par l'anticipation s'appelant l''loyer d'avant-See also:main, 'ce qui est payable après que la récolte soit récoltée, 'arriéré du loyer.' Là où le loyer est dans le grain, ou autrement payable dans le produit, il doit être satisfait du produit de la ferme, s'il y en ait. S'il n'y en ait aucun le locataire est lié et autorisé à livrer le grain commercialisable juste de la même sorte." (les principes, les solides solubles de See also: II. Construisant ou See also:long Leases.Under ces baux, dont la limite est habituellement de 99 et parfois 999 ans, le locataire est dans une certaine See also:mesure en position d'un propriétaire simple d'honoraires, sauf que sa droite est terminable, et cela il peut seulement exercer de telles droites de propriété comme sont conférés sur lui par le statut ou par les limites de sa location. Des puissances étendues d'entrer dans de tels baux ont été données par le statut aux administrateurs sujet à l'autorité de la cour (la Loi de confiances [ Ecosse ] 1867, s. 3) et aux héritiers de nécessitent (nécessitez les Lois 18ô, 1849, 1882). Là où les baux à long terme sont "probants," c.-à-d. olographe ou dûment examiné, agitation pour ne pas excéder 31 ans, ou, à moins qu'en ce qui concerne des baux des mines et des minerais, et des terres se soit tenu par la tenure de See also:burgage, se relie jusqu'à un degré de terre excédant 50 acres, et contienne des dispositions pour le renouvellement, elles peuvent être enregistrées pour la publication dans le See also:registre ainsi des sinus, et une telle publication a l'effet de la possession (enregistrement d'acte de baux [ Ecosse ] 1857). La loi d'Ireland.The du propriétaire et du locataire était à l'origine sensiblement identique que ce décrite pour l'Angleterre est. Mais les actes modernes de terre ont rajusté la relation entre les propriétaires et les locataires, alors que les actes d'achat de terre ont destiné à supprimer ces relations en permettant au locataire de aller bien au propriétaire de sa possession. Le terrain a été préparé pour ces changements par l'existence d'See also:Ulster d'une coutume locale ayant pratiquement le fcrce de la loi, qui a eu le featuresfixity de deux forces de la tenure, et de la droite See also:libre de la vente par le locataire de son intérêt. Ces principes, avec l'addition de cela des loyers justes arrangés par des moyens juridiques, ont été graduellement établis par les actes de terre de 187o et d'années suivantes, et le système entier a été transformé par les Lois d'achat de terre (voir l'cIrlande). La loi unie de States.The du propriétaire et du locataire aux Etats-Unis est dans ses principes semblables à ceux de la loi anglaise. Il est seulement possible d'indiquer, à titre d'exemple, certains des See also:points de similitude. Le rapport du propriétaire et du locataire est créé, changé et dissous de la même manière, et les droits et devoirs des parties sont essentiellement identiques. Une location doit contenir, en soi ou par la référence claire, toutes les limites des noms complets d'un contractthe des parties, description de la propriété a laissé, le loyer (voir le LOYER) et les conditions. Les dateis non essentiels. C'est une question d'See also:identification quant au temps seulement. En Pennsylvanie, on permet l'évidence parol de la date. La doctrine américaine générale est que là où le contrat est contenu dans des écritures séparées ils doivent se relier par la référence, et que l'évidence parol n'est pas admissible pour les relier. La doctrine anglaise qu'une location verbale peut être spécifiquement imposée si là a été exécution de partie par la personne cherchant le remède a été entièrement adoptée dans presque tous les états américains. La loi quant aux droites et aux engagements des cessionnaires et des secondaire-locataire et quant à la reddition est la même qu'en Angleterre. La déchéance rend seulement une location vide en ce qui concerne le locataire; elle peut être écartée par le bailleur, et acceptation par le propriétaire du loyer dû après déchéance, avec la notification de tels See also:montants de déchéance de la levée. Là où il y a une location pendant une certaine période, aucune notification de stopper n'est nécessaire. Dans des locations incertaines il doit y avoir de noticei.e raisonnables. au droit coutoumier six mois généralement. La notification nécessaire pour déterminer une location mensuelle ou hebdomadaire est généralement un mois ou une semaine (voyez plus loin sous la LOCATAIRE; LOGEMENTS). Aux Etats-Unis, comme en Angleterre, l'engagement pour le plaisir silencieux se prolonge seulement, autant que se relie aux actes des tiers, aux actes légaux de la perturbation dans le plaisir du sujet accepté pour être a laissé. Les lois de l'autre Countries.It est impossibles ici à traiter les systèmes de la tenure de terre en vigueur dans d'autres See also:pays. Seulement la question des relations légales entre le propriétaire et le locataire peut être évoquée. En France, le See also:code See also:civil identifie deux tels rapports, laisser à la location des maisons (See also:presseur (loyer de I) et laisser à la ferme de propriétés rurales (forme de presseur d). Dans une certaine mesure, les deux formes de location sont régies par les mêmes règles. Laisser peut être écrit ou verbal. Mais une location verbale présente cet inconvénient que, si elle est unperformed et un des parties nie son existence, il ne peut pas être avéré par des témoins. La partie qui nie laisser peut seulement être mise à son See also:serment (les arts 1714-1715)• il peut plus loin noter que dans le cas d'une location verbale, la notification de stopper est réglée par la coutume de l'See also:endroit (See also:art. 1736). Le locataire ou le See also:fermier a le droit d'underletting ou d'assigner sa location, en l'absence de la condition d'See also:interdiction (art. 1717). Le bailleur est lié par la nature de son contrat et sans besoin de n'importe quelle condition particulière (I.) pour livrer au locataire que la chose a employé dans un bon état de réparation; (ii.) pour le maintenir dans un état pour atteindre l'See also:objectif pour lequel il a été loué; (iii.) pour fixer au plaisir peaceable de locataire pendant la continuation de la location (arts 1719-1720). Il est lié pour justifier le locataire contre, et pour garantir lui pour, n'importe quelle See also:perte résultant de tous les défauts ou défauts dans la chose loués qui empêchent son utilisation, quoiqu'il ne se soit pas rendu compte d'eux à l'heure de la location (art. 1721). Si pendant la continuation de laisser, la chose louée est entièrement détruite par See also:accident, la location est décommandée. En cas de destruction partielle, le locataire peut, selon des circonstances, exiger une diminution du See also:prix, ou l'annulation de la location. Dans ni l'un ni l'autre cas on rectifie pour les dommages (art. 1722). Le bailleur ne peut pas, pendant la location, changer la forme de la chose louée (art. 1723). Le locataire est lié, de son latéral (I.) pour employer la chose a loué comme une bonne tête d'un ménage (bon See also:pore de See also:famille), selon le See also:but exprès ou présumé de la location; (ii.) pour payer le prix de la location à cette époque a convenu (art. 1728). Sur l'infraction de l'ancien engagement, la location peut être juridiquement décommandée (art. 1729). Quant aux conséquences de l'infraction du dernier, voir le LOYER. Si un rapport de l'état de la propriété (lieux de DES de diat) a été préparé, le locataire doit la donner vers le haut comme He l'a reçue selon le rapport, excepté ce qui a péri ou s'est délabré par âge ou au See also:moyen de force majeure (art. 1730). En l'absence 'd'un lieux de DES d'eta, le locataire est présumé pour avoir reçu la chose employé dans un bon état de réparation tenantable, et doit ainsi See also:rapportez-le vers le haut, en sauvant la See also:preuve à l'effet contraire (art. 1731). Il is'liable pour des dommages ou des pertes se produisant pendant son plaisir, à moins qu'il montrent qu'ils ont eu lieu sans son défaut (art. 1732); en particulier, pour la perte par le feu à moins qu'il prouvent que le feu s'est produit par accident, force majeure, ou défaut de construction, ou par la communication d'une maison voisine (art. 1733). Le locataire est responsable des dommages et des pertes se produisant par l'acte des personnes appartenant à sa maison ou de ses sous locataire (art. 1735). Une location se termine (I.) à l'expiration de la limite prescrite (art. 1737)See also:if à cette période le locataire demeure et est parti en possession, là est, dans le cas des baux écrits, un renouvellement tacite (reconductior de tacite) de la location comme location verbale (arts 1738-1739); (ii.) par la perte de la chose louée et par le défaut du bailleur ou du locataire dans l'accomplissement de leurs engagements respectifs (art. 1741), mais (iii.) pas par la mort du bailleur ou du locataire (1742). Les conditions d'cEjectment sont énoncés sous cette See also:rubrique. Les règles spéciales (arts 1752-1762) relativement à la location des maisons sont évoquées dans la LOCATAIRE ET LES LOGEMENTS. Elle reste seulement ici pour se rapporter à ceux applicables aux baux à la ferme. Le locataire est lié pour stocker la ferme avec les bétail et les See also:instruments nécessaires pour son See also:agriculture (art. 1766), et pour l'empiler dans les endroits désignés pour le but dans la location (art. 1767). Un locataire, qui cultive si toutefois de diviser le produit avec le bailleur, underlet de bidon seulement ou assignent s'il est expressément autorisé pour faire ainsi par la location (art. 1763). Le locataire doit donner la notification au bailleur de tous les actes d'usurpation commis sur la propriété (art. 1768). Si au moins la moitié de la See also:moisson en n'importe quelle année est détruite par accident, le locataire (a) dans le cas d'une location pendant plusieurs années, obtient, à la fin de sa location, un remboursement de loyer, par l'indemnité, à moins qu'il ait été garanti par les moissons précédentes; (b) dans le cas d'une location que durant une année seulement, peut ne pas fixer une réduction proportionnelle du loyer courant. Aucun remboursement n'est payable si le produit était divisé avant l'accident, à moins que le bailleur ait eu droit à une partie d'elle, quand il doit soutenir sa part de la perte, si le locataire n'était pas en See also:morelle en ce qui concerne la livraison de la partie du bailleur. Le locataire n'a aucun droit à un remboursement quand la cause des dommages était existante et connue à la date de la location (arts 1769-1771). La responsabilité pour la perte par des "accidents" peut être jetée sur le locataire par la condition exprès (art. 1772). les "accidents" signifient ici des accidents ordinaires seulement, comme la grêle, la See also:foudre ou le See also:gel, et le locataire ne sera pas susceptible de réponse de la perte provoquée par des accidents extraordinaires tels que la See also:guerre ou les inondations, à moins qu'il ait été rendu responsable de tous les accidents, prévu ou imprévu (art. 1773). Une location verbale est considérée pour être pour la limite nécessaire pour permettre au locataire de se réunir dans tout le produit, ainsi pendant une année dans le cas d'un pré ou d'une See also:vigne; dans le cas des terres a loué dans le labourage, où ils sont divisés en décalages ou saisons, parce que autant d'années en tant que là sont les décalages (art. 1774). Le congé sortant de nécessité pour le See also:logement commode de locataire entrant et d'autres équipements pour les travaux de suivre d'année; la nécessité entrante obtiennent pour les convenances sortantes de locataire pour la See also:consommation de son See also:fourrage et pour les moissons restantes pour être entrées. Dans l'un ou l'autre cas la coutume de l'endroit doit être suivie (art. 1777). Le locataire sortant doit laisser la See also:paille et engrais de l'année, s'il les recevait au début de sa location, et même où il n'a pas aussi reçu leur, le propriétaire peut les maintenir selon l'évaluation (art. 1778). Un mot doit être ajouté quant à laisser par le cheptel (écopez un contrat de cheptel)a par lequel un des parties donne à l'autre des actions des bétail à la subsistance dans des conditions convenues dessus entre elles (art. 'Soo). Il y a plusieurs variétés du contrat, de '(i.) cheptel simple (cheptel simple) dans lequel les actions entières sont fournies par le locataire de lessorthe prenant la moitié du bénéfice et moitié de la perte de See also:roulement (art. 1804); (ii.) cheptel par partie (le cheptel un moietie)here chacun des parties contractantes fournit la moitié des actions, qui les restes communs pour le bénéfice ou la perte (art. 1818); (iii.) cheptel donné à un fermier (fermier) ou au See also:cultivateur participant (le partiaire)in de deux points le cheptel donné aux actions de fermier (également appelé cheptel de See also:fer) d'une valeur égale au prix estimé des actions données doit être laissé à l'échéance de la location (art. 1821); le cheptel donné au cultivateur participant ressemble au cheptel simple, excepté dans des points de détail (arts 1827-1830); (iv.) le terme "cheptel" est également incorrectement appliqué à un contrat par lequel des bétail sont donnés pour être logés et le fedhere le bailleur maintient la propriété, mais a seulement le bénéfice du met bas (art. 1831). Le système français juste décrit est en vigueur en sa totalité en Belgique (code civil, arts. 1713 et seq.) et a été le followedto de l'ampleur en Italie (code civil, arts. 1568 et seq.), l'Espagne (code civil, arts 1542 et seq.), et le Portugal (code civil, arts. 1298 et seq., 1595 et seq.). Dans tous ces pays il y a des variétés de tenure emphyteutic; et en Italie le système de mezzadria ou de metayer (voir le code civil, arts. 1647 et seq.) existe. Le code civil See also:allemand adopte la distinction entre le dloyer de presseur (Miehl, arts. 535 et seq.) et écopez un femme (Pacht, arts. 581 et seq.). Loi hollandaise également (code civil, arts. 1583 et seq.) est semblable au Français. La loi indienne du propriétaire et du locataire est décrite dans la LOI d'cIndien d'article. Les lois des diverses colonies britanniques sur le sujet sont trop nombreuses et trop différentes pour être traitées ici. En îles See also:Maurice, les dispositions du code civil sont en vigueur sans modification. Au Québec (Code Civil, Arts. 1õ5 et seq.) et See also:rue See also:Lucia (code civil, arts. 1512 et seq.) ils ont été reproduits par la loi locale. Dans beaucoup des colonies, des parties de la loi anglaise du propriétaire et du locataire, le droit et statutaires coutoumiers, ont été présentés par les règlements locaux (cf. Guyane See also:britannique, Ord. 4 de 1846; La Jamaïque, 1 Vict. c. 26). dans d'autres (Loi 1890, numéro 1108 par exemple de See also:Victoria, de propriétaire et de locataire; See also:Ontario, Rev. Stats. 1897, statuts de consolidation de c. 170) ont été passés. Loi d'AuTHO1UTIES.-English: Wolstenholme, See also:Brinton et See also:cerise, Conveyancing et actes arrangés de terre (Londres, 9ème ED, 1905); See also: W. L'information et commentaires additionnelsIl n'y a aucun commentaire pourtant pour cet article.
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